私人樓宇管理

有關私人樓宇管理方面的法律條文主要參考第14/2017號《分層建築物共同部分的管理法律制度》的內容，該法主要規範分層建築物所有人在樓宇管理中的權利、義務及負擔、“大會”以及管理機關等不同方面的規定。

“大會”為一個決議機關，有關樓宇共同部分的管理事項均須由“大會”作決議。

召集第一次“大會”的目的：

1. 選出管理機關成員；
2. 通過上年度的帳目及本年度預算；
3. 通過分層建築物管理機關的名稱；
4. 通過分層建築物規章、或通過有關制定及通過規章的程序；
5. 通過火險合同的保費；
6. 其他議程……。

召集前提條件：

1. 1. 分層建築物的半數獨立單位已移轉；
2. 2. 分層建築物的百分之三十的獨立單位已被占用；
3. 3. 如無前述兩種情形，自樓宇使用准照發出之日起十八個月後，且至少有一個獨立單位已移轉。

依法可召集會議的主體：

實際管理分層建築物的自然人或法人。

根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第22條之規定，“大會”尤其具職權就以下事宜作出決議：

1. 組成管理機關；
2. 管理機關成員的報酬；
3. 選舉及罷免管理機關成員；
4. 通過上年度的帳目；
5. 通過本年度的預算，包括第7條第2款（1）至（4）項規定以定期方式支付的分層建築物負擔的數額；
6. 將年度帳目淨盈餘轉移至下年度帳目或撥入共同儲備基金；
7. 通過共同儲備基金的管理規則；
8. 通過以共同儲備基金支付的開支；
9. 訂定高於法定金額的共同儲備基金的供款數額；
10. 通過支付第7條第2款（5）至（7）項規定的分層建築物開支的數額；
11. 對管理機關行為的申訴；
12. 科處金錢處罰；
13. 授予管理機關特別權力，以便就有關共有財產的所有權或占有問題提起訴訟或在有關訴訟中成為被訴人；
14. 許可裝設招牌、廣告或其支撐物及組件及廢止該許可；
15. 投保火險及其他保險；
16. 許可分層建築物共同部分的更新工程；
17. 通過及修改分層建築物的規章；
18. 訂立、單方終止及解除分層建築物管理服務的合同；
19. 更改分層所有權的設定憑證。

管理機關是由“大會”選出及免職，根據8月21日《分層建築物共同部分的管理法律制度》第43條之規定，除由“大會”的決議、分層建築物的規章或法律賦予的職務外，管理機關的職務尚包括：

1. 召集“大會”會議；
2. 編製及提交上年度的帳目及本年度的預算；
3. 就已通過的預算收取各項收入及作出各項開支；
4. 要求每一分層建築物所有人支付應付的分層建築物的負擔，包括共同儲備基金的供款；
5. 按第17條規定投保及續保有關保險；
6. 將管理機關所收取的款項存放於分層建築物的銀行帳戶，且沒有銀行帳戶時，促使開立有關帳戶；
7. 確保共同儲備基金的設立，尤其沒有有關銀行帳戶時，於管理機關成員選出後三個月內促使開立有關帳戶；
8. 作出涉及共同部分的保全行為；
9. 在共同部分進行必要及緊急的修補行為；
10. 規範及監督共有物的使用及為共同利益而提供的服務；
11. 執行“大會”的決議；
12. 為收取拖欠的款項而提起司法訴訟；
13. 公佈關於人身及財產安全的各項規則；
14. 確保維持車位標界及車位本身識別；
15. 確保分層建築物的規章及與分層建築物有關的各項法律規定的執行；
16. 就召集“大會”的會議，向正當利害關係人提供第24條第2款所指的資料；
17. 以適當方式公佈分層建築物的規章；
18. 應任何分層建築物所有人的要求，讓其查閱有關分層建築物的文件資料；
19. 提供有關分層建築物的文件資料副本，費用由申請人負擔；
20. 不斷更新分層建築物的檔案庫，該檔案庫須存有管理機關所接收的所有文件資料，包括所訂立的合同、共同開支的支付證明及所收款項的資料；
21. 就管理機關組成的任何變更通知房屋局。

管理機關可由一名或多名成員組成；屬多於一百個獨立單位的分層建築物，須由至少三名成員組成。

管理機關成員的任期不可超過三年，且須透過“大會”的另一決議方可續任，任何超過三年期限任期均視為縮短至三年。

分層建築物所有人有以下權利：

1. 參與“大會”的會議及投票；
2. 在本法律規定的情況下召集“大會”會議；
3. 向管理機關提出關於該機關執行所獲賦予的職務方面的建議、訴求或投訴；
4. 就管理機關的行為向“大會”提出申訴；
5. 因管理機關在有過錯下違反其義務而提出針對該機關的司法訴訟；
6. 法律賦予的其他權利。

分層建築物所有人有以下義務：

1. 1.遵守分層所有權制度的規定及有關樓宇及其設施的建造、保存、使用及安全方面的法例，以及倘適用時有關准照方面的法例；
2. 2.遵守分層建築物的規章；
3. 3.遵守分層建築物各機關在其職權範圍內所作的決定；
4. 4.繳付分層建築物的負擔；
5. 5.法律規定的其他義務。

按《民法典》第1324條第1款a至g項及j項分層建築物的共同部分包括：對作為設定分層所有權基礎之土地之權利；地基、柱、支柱、主牆、外牆以及一切作為各樓宇結構之其他部分；附屬於分層建築物之樓宇或樓宇群之天井及花園；分層建築各樓宇之作遮擋之天台或屋頂；升降機；由兩名或以上之分層建築物所有人共同使用或進出之入口、門廊、樓梯、走廊及通道；水、電、空調、暖氣、可燃氣、通訊及類似之總設施；以及其他未撥予分層建築物之某一所有人專用之物等。