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《关于做好新建物业小区承接查验有关工作的通知》政策解读

一、出台背景

住建部于2010年制定了《物业承接查验办法》,规定承接新建物业前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。承接查验实质是由小区全体业主共同授权前期物业服务企业代为对共用部位、共用设施设备进行承接查验,并签订《承接查验协议》的行为。从依法行政的要求看,物业承接查验制度是贯彻落实《物业管理条例》相关规定,是提高物业小区交付质量、厘清开发历史遗留问题责任边界的重要措施。为贯彻落实《物业承接查验办法》,切实加强源头管理,夯实建设单位和物业服务企业的责任,维护业主合法权益,我局于2017年制定了武房规〔2017〕1号文件,对承接查验范围、行为授权方式、查验关键环节、监督管理等方面提出具体要求,为各区开展承接查验工作提供指导帮助。但在实际工作中,承接查验落实的不够好,究其原因主要是承接查验工作采取事后备案,依靠建设单位和物业服务企业自觉,缺乏事前事中的主动监督机制,工作处于被动。同时,承接查验工作专业技术强,房管部门在监管过程中,专业不精、指导不够。此外,随着省市物业管理法规的不断健全、完善,为进一步加强物业承接查验监管,督促相关主体落实承接查验工作,保障业主合法权益,需要对武房规〔2017〕1号文件从加强事前事中监管等方面进行修订。

二、重点内容

(一)完善了物业承接查验范围

1.增加了物业承接查验定义解释及明确了承接查验应当满足的相关条件。

2.强调了前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容。合同没有约定或者约定不明确的,可以协议补充。

3.明确了前期物业服务合同中可以约定物业承接查验的费用承担方式,没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

(二)细化了物业承接查验流程

1.明确了分期开发建设的小区,可以根据开发进度,对符合交付条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业小区整体交接手续。

2.细化列举了承接查验中移交的图纸资料内容,包括竣工验收资料、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、专营设施服务准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件等承接查验所必需的其他资料。

3.加强事中监管,增加了第三方参与承接查验工作,即物业承接查验可以邀请业主代表以及物业小区所在地区房管部门、街道办事处参加,鼓励聘请相关行业专家、专业机构协助进行查验。

4.精减了查验内容,即建设单位已依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备的,不作为物业服务企业现场检查和查验的内容。

5.明晰了建设单位和物业服务企业的责任边界,规定现场查验完成后,建设单位和物业服务企业应签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

(三)强化物业承接查验监督管理

1.加强事前监管,建立了承接查验预警机制,即从新建物业小区前期物业服务合同备案时间节点起,定期跟踪小区建设进度,在小区竣工交付时间节点前,分阶段向物业服务企业、区房管部门提示预警承接查验信息。

2.强调了建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,继而损害业主的权益。

3.更新了对建设单位、物业服务企业未依法履行承接查验义务的惩罚性措施,即建设单位、物业服务企业未依法履行承接查验义务的,由区房管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照《武汉市房地产开发企业信用监管办法》、《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》的规定对企业和相关人员进行信用信息记分、《武汉市物业管理条例》第六十七条第一款的规定进行处罚。

(四)明确各方工作职责

对市、区房屋主管部门、市物业管理机构、市物业管理协会、街道在物业承接查验活动中的职责进行了细分。市局负责全市物业承接查验的制度建设、指导监督工作。市物业指导中心负责全市物业承接查验活动的检查、督导工作。各区房管部门负责辖区内物业承接查验的指导、备案、投诉处理等工作。市物业管理协会建立物业承接查验专家库,提供技术指导服务,组织业务培训工作。街道办事处负责调解承接查验过程中的物业管理矛盾纠纷。

市住房保障和房屋管理局  

2022年6月13日

原文地址:http://fgj.wuhan.gov.cn/xxgk/zcfgyjd_1/zcjd/202208/t20220805_2018778.shtml

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