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成办发〔2019〕38号成都市人民政府办公厅关于进一步发展和规范住房租赁市场的意见

  成都天府新区、成都高新区管委会,各区(市)县政府,市级有关部门:

近年来,我市积极开展住房租赁试点工作,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,住房租赁市场不断发展,为解决新市民居住问题,促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用,但供需结构不平衡、区域发展不协调、市场秩序不规范、监管机制不完善等问题仍然存在。为进一步发展和规范我市住房租赁市场,根据国家和省相关文件精神,结合实际,提出本意见。

一、总体要求

(一)指导思想 

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚决贯彻落实习近平总书记对四川及成都工作系列重要指示精神,全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,深入贯彻落实省委十一届三次、四次、五次全会以及市委十三届三次、四次、五次全会决策部署,以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板,优化供应结构,鼓励住房租赁,完善市场监管,稳定租金水平,加快形成住房租赁市场供求平衡、市场稳定、运营规范、健康发展的格局。

(二)基本原则

坚持市场导向。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,切实保障各类市场主体合法权益,促进市场供应主体发展壮大,不断增强市场活力,加快构建公平公正、高效有序的市场体系。

坚持统筹兼顾。充分考虑住房租赁需求与公共服务承载能力,兼顾城乡空间发展,统筹安排存量增量,合理布局租赁住房项目建设,有效促进住房租赁市场结构优化、优势互补。

坚持分级管理。健全市级部门牵头、区(市)县政府保障、乡镇(街道)实施、村(社区)自治管理的四级住房租赁管理体制,多部门联动,基本形成层次清晰、职责分明、便民高效、监管有力的住房租赁管理机制。

二、培育市场主体,大力发展住房租赁行业

1.支持住房租赁企业发展。充分发挥市场作用,积极引进知名企业,扶持本地企业,支持住房租赁企业多渠道筹集房源,鼓励住房租赁企业通过兼并重组、资本合作等方式做大做强,提高自持租赁住房比例,不断提升规模化、集约化、专业化水平。(牵头单位:市住建局;责任单位:市商务局)

2.鼓励房地产企业转型。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司,开展住房租赁业务。鼓励房地产开发企业从单一的商品房开发销售向租售并举转型,将经竣工验收合格、具备相应使用功能的商品住房用于租赁。(牵头单位:市住建局;责任单位:市规划和自然资源局)

3.发挥国有企业作用。充分发挥国有住房租赁企业引领、规范、激活和调控作用,支持国有住房租赁企业开展规模化租赁经营,通过盘活国有存量住房、新建、改建等方式多渠道筹集租赁房源,优先面向保障对象出租,实行长期租赁,建立稳定租赁关系,稳定住房租金。国有租赁住房按市场化原则自行定价出租,实行一房一价,租金年涨幅不得超过5%。鼓励国有住房租赁企业采取多种形式与民营住房租赁企业合作,支持开展混合所有制经营。(牵头单位:市国资委;责任单位:市住建局)

4.鼓励农村集体经济组织开展住房租赁业务。鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化住房租赁企业,将集体建设用地上符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房出租,进行规模化、专业化管理。[牵头单位:区(市)县政府(含成都天府新区、成都高新区管委会,下同);责任单位:市规划和自然资源局,市住建局,市应急局,市卫健委]

5.发展住房租赁相关衍生服务机构。鼓励项目投资研究、装修设计、环保监测、家政服务、住房租赁金融、物业管理等机构为住房租赁市场提供更加专业服务,促进市场主体形成更加紧密的合作关系,不断完善住房租赁市场生态产业链。(牵头单位:市住建局;责任单位:市商务局,市生态环境局,市市场监管局,市金融监管局)

三、增加供应渠道,丰富住房租赁产品体系

6.支持新建租赁住房。在产业功能区、高校及科研院所周边、科创园区、商业商务聚集区以及交通枢纽地区等交通便捷、生产生活便利、租赁需求集中的区域,在新出让住宅用地中配建租赁住房,支持在TOD项目中配建租赁住房。鼓励产业功能区依法取得建设用地土地使用权的企业,按城市规划与土地出让管理有关规定,自建集体宿舍,按照“谁建设,谁管理”的原则提供给本单位员工租住。[牵头单位:市规划和自然资源局;责任单位:市住建局,区(市)县政府]

7.建设政策性租赁住房。支持建设各类人才公寓、产业园区配套住房和租赁型集体宿舍,保障多层次人才住房需求,在就业创业人才聚集区域,科学布局人才安居项目,促进职住平衡。[牵头单位:市住建局;责任单位:市国资委,市规划和自然资源局,区(市)县政府]

8.盘活存量租赁住房。支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集存量住房。支持国有住房租赁公司将国有存量住房用于租赁。支持个人将闲置住房委托给住房租赁企业长期经营。鼓励拆迁居民将未居住的拆迁安置房用于出租。(牵头单位:市住建局;责任单位:市国资委)

9.试点改建房屋用于租赁。鼓励市属国有企业将中心城区闲置和低效利用的厂房、商业办公用房等,经批准按规定改建为租赁住房,优先面向保障对象、产业工人出租。土地使用权人、土地使用年限、土地用途和容积率不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行,有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行验收和安全监管。[牵头单位:区(市)县政府;责任单位:市住建局,市规划和自然资源局,市发改委,市应急局]

10.改造老旧房屋用于租赁。结合“留改建”等方式,支持将棚户区、老旧小区综合改造用于住房租赁,满足城镇中低收入家庭和新市民住房租赁需求。引导街道办事处(乡、镇政府)通过综合整治提升“城中村”品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”住房改造成租赁住房并对外长期租赁经营。[牵头单位:区(市)县政府;责任单位:市住建局,市规划和自然资源局,市应急局,市卫健委]

11.完善供地方式。试点推出纯租赁住房用地,合理确定租赁住房供地起拍价格,鼓励开发商建设全自持租赁住房。租赁住房用地按照有关规定采取招标、挂牌等方式出让的,可将住房租赁价格作为出让前置条件,允许租赁住房用地出让价款分期收取,缴纳时限最长不超过1年。建立健全租赁住房地价评估体系,合理控制土地出让价格。稳步推进利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定开发建设、合规运营、抵押处置等相关配套制度。产业功能区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%。[牵头单位:市规划和自然资源局,区(市)县政府;责任单位:市财政局,市住建局]

四、加大政策支持,鼓励住房租赁经营消费

12.完善公共服务政策。依法登记备案的住房承租人可以按照国家和本市有关规定,享受相关公共服务。非本市户籍承租人可以按照规定申领居住证,居住证持有人按规定享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。居住证持有人可以按规定申请积分,并根据积分申请办理积分入户或按积分享受相应的公共服务。结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权利清单,逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利。(牵头单位:市住建局;责任单位:市公安局,市教育局,市卫健委,成都公积金中心等相关单位)

13.鼓励稳定租赁关系。推行住房租赁合同指导文本,引导租赁当事人在合同中对租期、租金及调整频次、续租租金调整幅度等相应条款进行约定使用。鼓励租赁当事人签订住房租赁长期合同,建立稳定的租赁关系。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。(牵头单位:市住建局;责任单位:市公安局,市市场监管局)

14.给予财税优惠政策。将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策,扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房并对经批准的“商改租”“工改租”住房比照适用。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。纳入名录管理的住房租赁企业向个人出租住房增值税征收率降低为3%。对个人出租住房应缴纳的各项税收,采取综合征收方式征收。对个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的,2022年前按照0%税率综合征收。对运营规模达到一定标准、管理规范、诚信经营的住房租赁企业,根据其对地方经济贡献等因素由区(市)县政府给予一定财政扶持。[责任单位:国家税务总局成都市税务局,市财政局,市住建局,区(市)县政府]

15.提供金融支持政策。支持金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融服务。支持向新建租赁住房项目发放开发建设贷款。支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款。支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营。支持保险资金参与租赁住房建设。支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项融资债券。(责任单位:人行成都分行营管部,市金融监管局)

16.加大公租房货币化保障力度。试行公租房货币化保障和实物保障并举,以货币化保障为主。大力实施租赁补贴提标扩面,建立租赁补贴标准与市场化租金水平挂钩机制,引导保障对象通过市场租赁住房解决居住困难。将市场租赁房源与租赁补贴有效衔接,满足租赁补贴保障对象多样化居住需求。(牵头单位:市住建局;责任单位:市财政局)

五、明确责任义务,促进租赁市场健康发展

17.出租人责任义务。出租人应当确保租赁住房符合规定的安全条件,并对承租人使用租赁住房的情况进行监督,禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的住房出租,出租住房不得违反住房租赁租住标准的相关规定。禁止向无身份证明的人员出租,禁止向利用租赁住房进行违法生产经营活动的人员出租,发现承租人利用租赁住房进行违法犯罪活动的,出租人应及时向公安机关报告。出租人应加强安全风险防范意识,主动履行住房租赁登记备案和督促住房使用人进行来蓉人员登记等责任义务。(责任单位:市住建局,市公安局,市应急局,市城管委)

18.承租人责任义务。承租人如需将承租的住房转租或改造装修的,应征得出租人同意,并按规定办理相关手续。承租人对承租住房的使用安全负责,主动做好来蓉人员登记和住房租赁登记备案,服从行政主管部门和街道办事处(乡、镇政府)的管理。不得利用承租住房从事经营、违法犯罪等活动,不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。(责任单位:市住建局,市公安局,市城管委)

19.经纪机构责任义务。房地产经纪机构应依法开展住房租赁业务,积极配合住房租赁规范管理工作,不得为不符合规定的租赁住房及相关租赁当事人提供经纪服务,不得参与或者教唆他人参与不符合规定的住房租赁行为。(责任单位:市住建局)

20.住房租赁企业责任义务。住房租赁企业提供的租赁住房应符合安全标准,经装饰装修的,装饰装修工程竣工后应符合室内空气质量标准;应当查验承租人证件,并如实记载相关信息;应通过成都住房租赁交易服务平台发布房源信息、网签备案。不得发布虚假房源信息,不得强制或诱导承租人使用住房租赁贷款业务。(牵头单位:市住建局;责任单位:市市场监管局)

21.物业服务企业责任义务。物业服务企业依据物业小区管理规约和物业服务合同的约定,加强物业小区管理和巡查,认真落实来访人员询问登记制度,对出入小区的中介服务人员、住房租赁企业人员应查验实名工作牌并登记,及时报告住房租赁情况、违法违规租赁行为、安全防火及其他特殊情况,切实履行住房租赁禁止行为的告知、劝阻、制止、报告等义务。(责任单位:市住建局)

六、强化行业监管,规范住房租赁市场秩序

22.完善住房租赁交易服务平台。强化住房租赁平台线上服务功能,实现与相关管理部门业务系统、市场化住房租赁网络信息平台的对接,为承租人依法申请办理居住登记、义务教育、公积金提取、公共租赁住房货币化补贴、公共卫生等公共服务事项提供便利,发挥交易服务、行业监管和市场监测作用;建立住房租赁当事人实名认证机制,为企业和群众提供安全、便捷、通畅的房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信用信息查询和信用评价等一站式服务;支持专业、规范、诚信的市场化住房租赁网络信息平台建设。(牵头单位:市住建局,市网络理政办;责任单位:市公安局,市医保局,市卫健委,成都公积金中心)

23.推进住房租赁企业备案管理。凡在我市从事住房租赁经营的企业,在取得营业执照之日起30日内,应到住建部门申请办理住房租赁企业备案手续。备案企业可以领取成都住房租赁交易服务平台用户名和密码,凭此用户名和密码在平台开展交易。备案企业可以依法依规享受财政、税收、金融等优惠政策,申请集中办理住房租赁合同网签备案。[牵头单位:市住建局;责任单位:市市场监管局、市财政局、国家税务总局成都市税务局、市金融监管局,区(市)县政府]

24.推行合同网签备案。全面实施房屋租赁合同网签备案制度,对住房租赁交易全流程监管,开展住房租赁业务的住房租赁企业、经纪机构均应通过成都住房租赁交易服务平台进行租赁合同网签备案。[牵头单位:市住建局;责任单位:区(市)县政府]

25.加强住房租赁金融管理。严禁经纪机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务。经纪机构、住房租赁企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租赁消费贷款业务。住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额,贷款期限不长于租赁合同约定的租期,贷款资金只能划入住房承租人账户,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款。(责任单位:市金融监管局,人行成都分行营管部,市市场监管局,市住建局)

26.加强集中出租管理。集中出租住房供他人居住,出租房间达到5间以上或者出租房屋居住使用人达到10人以上的,出租人应当建立管理制度,明确管理人员,落实安全管理职责,建立信息登记簿或者登记系统,并将相关登记信息报送公安部门备案。[牵头单位:市公安局;责任单位:市住建局,区(市)县政府]

27.加大查处力度。严厉打击恶意克扣租金押金、非法群租、暴力驱逐承租人、发布虚假房源、合同欺诈、垄断房源、哄抬租金、违规开展住房租赁消费贷款等违法违规行为。对于违法违规的企业、机构和个人,依法依规坚决查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。[牵头单位:市住建局,市公安局,市市场监管局;责任单位:市发改委,市网信办,市城管委,市金融监管局,人行成都分行营管部,区(市)县政府]

七、健全管理机制,提升管理服务水平

28.强化信用管理。将住房租赁企业和从业人员纳入房地产行业信用管理,建立信用档案,实行信用计分,并纳入全市公共信用信息系统,实施联合奖惩。将具有严重违规行为的企业及其法人代表、股东纳入“黑名单”管理并抄送相关部门,信用评分与财政、税收、金融等政策挂钩。[牵头单位:市住建局,市发改委,市市场监管局;责任单位:市财政局,国家税务总局成都市税务局,市金融监管局,区(市)县政府]

29.强化租金监测。开展成都住房租金水平调查监测,定期公布住房租金水平,提高租金透明度,为租赁当事人提供参考,引导市场预期,稳定市场租金。(责任单位:市住建局)

30.强化行业自律。指导行业协会制定行业服务标准、行为规范与自律准则,建立诚信档案,规范行业行为,加强从业人员培训和管理,提升服务品质。(责任单位:市住建局)

31.强化综合管理。落实属地管理责任,发挥职能部门作用,建立健全市、区(市)县政府、街道办事处(乡、镇政府)和社区(居、村民委员会)四级住房租赁管理体制。将住房租赁纳入社会综合治理和社区网格化管理,理顺住房租赁、人口与社会治安管理等关系,强化动态采集流动人口、住房租赁相关信息,实现流动人口和租赁住房信息共享。充分发挥各街道办事处(乡、镇政府)人民调解委员会作用,将住房租赁纠纷纳入调解范围,化解住房租赁矛盾,维护住房租赁秩序。政法、社治、住建、公安、城管、市场监管、应急、卫健等部门对租赁住房进行综合管理,建立多部门联合监管体制。[牵头单位:市委政法委;责任单位:市委社治委,市公安局,市住建局,市城管委,市市场监管局,市应急局,市卫健委,区(市)县政府]

八、保障措施

(一)强化组织保障。市住房租赁试点工作领导小组全面推进我市住房租赁市场发展和规范相关工作,住建、规划和自然资源、公安、城管、市场监管、财政、税务、金融、司法、应急等相关部门为成员单位,定期召开小组工作会议,研究部署、协调解决住房租赁相关问题。各成员单位按照各自职能做好住房租赁市场发展和规范相关工作。(牵头单位:市住建局;责任单位:市规划和自然资源局,市公安局,市城管委,市市场监管局,市财政局,国家税务总局成都市税务局,市金融监管局,市司法局,市应急局)

(二)落实属地责任。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,将社会治理与四级住房租赁管理体制有机结合,区(市)县政府应落实住房租赁管理相关人员和工作经费,确保各项租赁房屋管理和服务工作顺利开展。[牵头单位:区(市)县政府;责任单位:市委政法委,市委社治委,市住建局,市公安局,市城管委,市市场监管局]

(三)保障资金投入。按照属地化管理原则,财政部门应对财政扶持、完善住房租赁网格化管理等各项措施提供资金保障,所需资金纳入同级财政预算。[牵头单位:区(市)县政府,市财政局]

(四)加强宣传引导。常态化发布住房租赁市场信息,及时、准确解读住房租赁市场形势和政策,引导市民转变住房消费观念。健全网络舆情监测机制,及时发现并回应社会关切问题,稳定市场预期。加强对各类市场主体、研究机构发布信息的管理,规范住房租赁市场领域自媒体行为,依法严肃查处散布谣言、恶意炒作等违法违规行为。(牵头单位:市住建局,市网信办)

(五)加强督查考核。将发展和规范住房租赁工作纳入年度目标管理。市住房租赁试点工作领导小组应加强对区(市)县政府和各部门工作完成情况的督导考核,压实工作责任。(牵头单位:市住建局;责任单位:市委督查室,市政府督查室)

九、本意见自发布之日起30日后实施,有效期五年。

 

 

                   成都市人民政府办公厅

                             2019年12月6日http://cdzj.chengdu.gov.cn/cdzj/c150804/zcwj_detail.shtml?id=e759eebb5a2a4985b075d826cb0122f4&syh=0011

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